Les ressortissants étrangers peuvent désormais acheter des biens immobiliers à Bali. Si vous êtes intéressé par l’idée de posséder une maison sur l’Île des Dieux, lisez la suite pour connaître la marche à suivre et les conditions à remplir !
Bali, île célèbre pour la beauté de sa nature et de sa culture, attire en permanence touristes et investisseurs du monde entier. Pour les ressortissants étrangers (WNA) qui souhaitent posséder une maison à Bali, l’achat d’un bien immobilier peut être un excellent choix.
Il est toutefois important de noter que le processus d’achat d’un bien immobilier à Bali en tant qu’étranger comporte plusieurs différences et restrictions par rapport aux citoyens indonésiens. Ce guide détaille les étapes complètes et les conditions requises pour acheter un bien immobilier à Bali en tant qu’étranger, mis à jour avec les informations les plus récentes provenant de sources fiables, les réglementations en vigueur et les lois applicables.
Oui, les ressortissants étrangers peuvent posséder des biens immobiliers à Bali, mais avec certaines restrictions. Les étrangers ne peuvent pas détenir directement un terrain sous le statut de Hak Milik (pleine propriété).
Les ressortissants étrangers peuvent acquérir un bien immobilier sous la forme d’un droit de jouissance (HGB) à leur propre nom. Ce droit permet d’utiliser le bien pendant une durée déterminée, généralement 30 ans, avec possibilité de prolongation jusqu’à 20 ans. (Article 13(1)(c) et Article 24(2) du Règlement du Ministre ATR/BPN n° 18 de 2021)
Les ressortissants étrangers peuvent acheter un bien immobilier situé sur un terrain détenu par un tiers en pleine propriété, en utilisant le Hak Pakai. Ce droit confère l’autorisation d’utiliser le bien pendant une durée déterminée, généralement 30 ans, avec possibilité de prolongation. (Article 14, alinéa 1, lettre c, du Règlement du Ministre ATR/BPN n° 18 de 2021)
Les ressortissants étrangers peuvent acheter une unité en copropriété sous le régime du Hak Milik Bersama. Ce statut confère un droit de propriété sur une unité individuelle au sein d’un complexe d’appartements. (Article 15, alinéa 1, du Règlement du Ministre ATR/BPN n° 18 de 2021)
Passeport et visa : Les ressortissants étrangers doivent être titulaires d’un passeport en cours de validité et d’un visa approprié pour séjourner en Indonésie.
NPWP (numéro d’identification fiscale indonésien) : Les étrangers sont tenus de posséder un NPWP pour effectuer des transactions immobilières.
Source des fonds : Les ressortissants étrangers doivent fournir la preuve d’une source de fonds légale pour l’achat du bien.
Acte de constitution de la société (pour les acheteurs personnes morales) : En cas d’achat d’un bien au nom d’une société, l’étranger doit présenter l’acte de constitution de la société.
Consentement du conjoint (pour les étrangers mariés) : Les ressortissants étrangers mariés doivent obtenir le consentement de leur conjoint pour acheter un bien immobilier.
Permis de séjour de longue durée (SKLTP) ou permis de séjour permanent (ITAP) : Les étrangers qui souhaitent acheter une maison individuelle doivent être titulaires d’un SKLTP ou d’un ITAP. (Article 25, alinéa 1, du Règlement du Ministre ATR/BPN n° 18 de 2021)
Prix minimum requis : Les ressortissants étrangers doivent acheter un bien à un prix minimum fixé par le gouvernement : 5 milliards de roupies pour une maison individuelle et 2 milliards de roupies pour un appartement à Bali. (Article 27, alinéas 2 et 3, du Règlement du Ministre ATR/BPN n° 18 de 2021)
Attestation de non-résidence en Indonésie : Les ressortissants étrangers qui souhaitent acheter une maison individuelle doivent fournir une attestation de non-résidence en Indonésie, délivrée par l’ambassade ou le consulat de la République d’Indonésie dans leur pays d’origine. (Article 25, alinéa 2, du Règlement du Ministre ATR/BPN n° 18 de 2021)
Attestation de conformité fiscale : Les ressortissants étrangers doivent fournir une attestation de conformité fiscale délivrée par la Direction générale des impôts (DJP). (Article 25, alinéa 3, du Règlement du Ministre ATR/BPN n° 18 de 2021)
Respect de la législation en vigueur : Les ressortissants étrangers sont tenus de respecter l’ensemble des lois et réglementations indonésiennes relatives à la propriété immobilière, notamment la Loi n° 5 de 1960 sur les principes fondamentaux agraires (UUPA), la Loi n° 11 de 2020 sur la création d’emplois (UUCK) et le Règlement du Ministère ATR/BPN n° 18 de 2021 sur les modalités d’exercice du droit de gestion et des droits fonciers.
Déterminez le type de bien : Choisissez le type de bien qui correspond à vos besoins et à votre budget : maison individuelle, copropriété ou villa. Tenez compte de l’emplacement, de la superficie, des prestations et du prix.
Étude de marché : Effectuez une étude de marché afin de connaître les prix justes pratiqués dans la zone qui vous intéresse. Comparez les prix de différentes sources et prenez en compte les facteurs qui peuvent influencer la valeur du bien.
Préparez votre financement : Assurez-vous de disposer de fonds suffisants pour acheter le bien, y compris l’acompte, les taxes, les frais de notaire et les éventuels frais de rénovation.
Obtenez les autorisations nécessaires : Les étrangers qui souhaitent acheter une maison individuelle doivent être titulaires d’un permis de séjour de longue durée (SKLTP) ou d’un permis de séjour permanent (ITAP). (Article 25, alinéa 1, du Règlement du Ministre ATR/BPN n° 18 de 2021)
Processus d’achat
Trouvez un agent immobilier : Choisissez un agent immobilier fiable et expérimenté, habitué à traiter les transactions impliquant des ressortissants étrangers. Vérifiez qu’il dispose d’une licence officielle et qu’il maîtrise la réglementation applicable aux étrangers.
Recherchez un bien : L’agent immobilier vous aidera à trouver un bien correspondant à vos critères. Procédez à une inspection approfondie du bien qui vous intéresse pour vérifier qu’il est en bon état.
Négociez le prix : Négociez le prix du bien avec le vendeur par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Veillez à obtenir un prix juste et conforme aux conditions du marché.
Signez le contrat préliminaire de vente (PPJB) : Établissez un PPJB avec le vendeur, avec l’assistance d’un notaire. Le PPJB doit préciser l’ensemble des conditions de l’achat, notamment le prix, les modalités de paiement et le calendrier de remise du bien.
Versez l’acompte : Versez l’acompte au vendeur conformément au PPJB. Veillez à obtenir un reçu de paiement valable.
Transfert du titre de propriété : Faites transférer le titre de propriété à votre nom par l’intermédiaire d’un notaire. Ce processus prend du temps et entraîne des frais.
Payez les taxes et autres frais : Acquittez-vous de l’impôt sur le revenu lié à l’achat du bien (PPh Article 26) et des autres frais, tels que les frais de notaire et les frais d’enregistrement foncier.
Remise du bien : Procédez à la remise du bien avec le vendeur une fois toutes les obligations de paiement et administratives accomplies. Vérifiez que vous recevez tous les documents nécessaires, comme les clés du bien et le titre de propriété.
