<em>Теперь иностранцы могут покупать недвижимость на Бали. Если вы хотите стать владельцем жилья на Острове богов — читайте, как это сделать и что для этого нужно!</em>
<img src=»https://images.surferseo.art/30f73d31-d19e-4d51-a01a-f9a8e6ee3658.png» alt=»Источник: iStock.com» />
Бали — остров, известный своей природной красотой и культурой, — неизменно привлекает туристов и инвесторов со всего мира. Для иностранных граждан (WNA), желающих иметь собственное жильё на Бали, покупка недвижимости может стать правильным решением.
Вместе с тем необходимо учитывать, что процесс покупки недвижимости на Бали для иностранцев имеет ряд отличий и ограничений по сравнению с гражданами Индонезии. В этом руководстве подробно описаны все шаги и требования для приобретения недвижимости на Бали иностранным гражданином, актуализированные в соответствии с последними данными из надёжных источников, действующими нормативными актами и регулирующим законодательством.
<h2>Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на Бали?</h2>
<img src=»https://images.surferseo.art/527e0e20-02c9-44ba-98da-cb774acf8be4.png» alt=»Источник: Unsplash.com» />
Да, иностранные граждане могут владеть недвижимостью на Бали, однако с определёнными ограничениями. Иностранцы не могут напрямую владеть землёй на правах Hak Milik (право собственности на землю).
<h2>Варианты владения недвижимостью для иностранцев на Бали</h2>
<h3>Право аренды (Hak Guna Bangunan — HGB)</h3>
Иностранные граждане могут приобрести недвижимость на праве аренды (HGB) от своего имени. Это право предоставляет возможность пользоваться объектом в течение установленного срока, как правило 30 лет, с возможностью продления до 20 лет. (Статья 13(1)(c) и статья 24(2) Регламента Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 г.)
<h3>Право пользования чужой собственностью (Hak Pakai)</h3>
Иностранные граждане могут приобрести объект, расположенный на земле, принадлежащей другому лицу на праве собственности (Hak Milik), воспользовавшись правом пользования (Hak Pakai). Это право позволяет использовать объект в течение установленного срока, как правило 30 лет, с возможностью продления. (Статья 14(1)(c) Регламента Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 г.)
<h3>Кондоминиум (Strata Title)</h3>
Иностранные граждане могут приобрести апартаменты в кондоминиуме по праву Strata Title. Strata Title предоставляет право собственности на отдельный юнит в составе жилого комплекса. (Статья 15(1) Регламента Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 г.)
<h2>Требования к покупке недвижимости на Бали для иностранных граждан</h2>
<img src=»https://images.surferseo.art/276f1a84-d522-4004-9a60-a033a50894b5.png» alt=»Источник: Unsplash.com» />
<strong>Паспорт и виза:</strong> иностранный гражданин должен иметь действующий паспорт и соответствующую визу для пребывания в Индонезии.
<strong>NPWP (идентификационный номер налогоплательщика):</strong> иностранные граждане обязаны иметь NPWP для совершения сделок с недвижимостью.
<strong>Источник денежных средств:</strong> иностранные граждане должны предоставить подтверждение законного источника средств для приобретения недвижимости.
<strong>Учредительные документы компании (для покупателей — юридических лиц):</strong> при покупке недвижимости от имени компании иностранный гражданин обязан предъявить учредительный договор (Akta Pendirian Perusahaan).
<strong>Согласие супруга/супруги (для состоящих в браке иностранных граждан):</strong> состоящие в браке иностранные граждане обязаны получить письменное согласие супруга/супруги на покупку недвижимости.
<strong>Разрешение на долгосрочное проживание (SKLTP) или разрешение на постоянное проживание (ITAP):</strong> иностранные граждане, желающие приобрести отдельно стоящий дом, обязаны иметь SKLTP или ITAP. (Статья 25(1) Регламента Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 г.)
<strong>Требование о минимальной цене:</strong> иностранные граждане обязаны приобретать недвижимость по цене не ниже установленного правительством минимума: 5 млрд рупий для отдельного дома и 2 млрд рупий для апартаментов на Бали. (Статьи 27(2) и (3) Регламента Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 г.)
<strong>Справка об отсутствии жилья в Индонезии:</strong> иностранные граждане, желающие приобрести отдельно стоящий дом, обязаны предъявить справку об отсутствии жилья в Индонезии, выданную посольством или консульством Республики Индонезия в стране их гражданства. (Статья 25(2) Регламента Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 г.)
<strong>Декларация об исполнении налоговых обязательств:</strong> иностранные граждане обязаны предъявить декларацию об исполнении налоговых обязательств, выданную Главным налоговым управлением (DJP). (Статья 25(3) Регламента Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 г.)
<strong>Соблюдение действующего законодательства:</strong> иностранные граждане обязаны соблюдать все законы и нормативные акты Индонезии, регулирующие вопросы владения недвижимостью, включая Закон № 5 от 1960 г. об основных принципах аграрного права (UUPA), Закон № 11 от 2020 г. о создании рабочих мест (UUCK) и Регламент Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 г. о порядке применения права управления и права на землю.
<h2>Порядок покупки недвижимости на Бали для иностранных граждан</h2>
<img src=»https://images.surferseo.art/1774088b-8782-4e1a-8076-17a9997d48e3.png» alt=»Источник: Unsplash.com» />
<h3>До покупки</h3>
<strong>Определите тип недвижимости:</strong> выберите объект, соответствующий вашим потребностям и бюджету, — отдельный дом, апартаменты или виллу. Учитывайте расположение, площадь, инфраструктуру и стоимость объекта.
<strong>Изучите рынок:</strong> проведите анализ рынка, чтобы определить справедливую рыночную цену в интересующем вас районе. Сравните предложения из разных источников и оцените факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
<strong>Подготовьте финансирование:</strong> убедитесь, что у вас достаточно средств для приобретения объекта, включая первоначальный взнос, налоги, нотариальные расходы и затраты на ремонт (при необходимости).
<strong>Получите необходимые разрешения:</strong> иностранные граждане, желающие купить отдельно стоящий дом, обязаны иметь разрешение на долгосрочное проживание (SKLTP) или разрешение на постоянное проживание (ITAP). (Статья 25(1) Регламента Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 г.)
<h3>Процесс покупки</h3>
<strong>Найдите агента по недвижимости:</strong> выберите надёжного и опытного агента по недвижимости, имеющего опыт работы с иностранными покупателями. Убедитесь, что агент имеет официальную лицензию и хорошо знает нормативные требования, применимые к иностранным гражданам.
<strong>Найдите объект:</strong> агент по недвижимости поможет подобрать подходящий объект по заданным критериям. Проведите тщательный осмотр понравившейся недвижимости, чтобы убедиться в её хорошем техническом состоянии.
<strong>Проведите переговоры о цене:</strong> согласуйте стоимость объекта с продавцом через агента по недвижимости. Убедитесь, что цена справедлива и соответствует рыночным условиям.
<strong>Заключите предварительный договор купли-продажи (PPJB):</strong> подпишите PPJB с продавцом при участии нотариуса. Договор должен содержать все условия сделки, включая цену, порядок оплаты и сроки передачи объекта.
<strong>Внесите первоначальный взнос:</strong> перечислите продавцу задаток в соответствии с условиями PPJB. Обязательно получите действительную квитанцию об оплате.
<strong>Переоформите свидетельство о праве собственности:</strong> через нотариуса переоформите свидетельство о праве собственности на объект на своё имя. Эта процедура требует времени и влечёт дополнительные расходы.
<strong>Уплатите налоги и прочие сборы:</strong> уплатите подоходный налог с покупки недвижимости (PPh статья 26) и иные сборы — нотариальные и за регистрацию права на землю.
<strong>Примите объект:</strong> после выполнения всех платёжных и административных обязательств осуществите приёмку объекта у продавца. Убедитесь, что получили все необходимые документы: ключи и правоустанавливающее свидетельство.
<div style=»background: #f8f9fa; border-left: 4px solid #2563eb; padding: 20px; margin: 30px 0; border-radius: 8px;»>
<h3>Нужен профессиональный видеоконтент на Бали?</h3>
<strong>Villo Studio</strong> — студия видеопроизводства в Чангу, Бали. Мы помогаем бизнесу создавать профессиональные подкасты, видео для соцсетей, фотосъёмку и креативный контент.
<a href=»https://villostudio.com/?utm_source=blog&utm_medium=article&utm_campaign=surfer_ru»>villostudio.com</a> | Чангу, Бали
</div>
