Les ressortissants étrangers peuvent posséder certains types de biens immobiliers en Indonésie, y compris des biens à usage commercial. Conformément à la législation en vigueur dans ce pays, pour la plupart des biens immobiliers, ils ne peuvent obtenir qu’un accord de location longue durée connu sous le nom de Hak Pakai, d’une durée de 20 à 40 ans. Seuls les citoyens indonésiens peuvent enregistrer des droits de propriété foncière.
Nous allons examiner ici les principaux moyens de protéger les droits des investisseurs étrangers qui décident d’investir dans l’immobilier en Indonésie, ainsi que les catégories de risques les plus significatives affectant les droits d’investissement.
L’achat de biens immobiliers en Indonésie peut s’effectuer directement sur place ou à distance. La majorité des investisseurs préfèrent acquérir des droits de bail. Premièrement, il s’agit d’une option financièrement plus avantageuse, et deuxièmement, les risques y sont moindres.
Le bail longue durée Hak Pakai est la forme de propriété immobilière la plus courante et la plus sûre pour les ressortissants étrangers. La durée du bail s’étend de 20 à 40 ans avec option de renouvellement.
La pratique consistant à enregistrer un bien immobilier au nom d’un citoyen indonésien est également courante. Il est important de noter que ce type de transaction peut engendrer des risques d’expulsion du bien. L’expulsion peut être prononcée non seulement par le propriétaire nominal (le véritable propriétaire), mais aussi par toute autorité gouvernementale locale.
Pour comprendre pourquoi, il convient de se référer à la Loi agraire de base. Conformément à l’article 9 de cette législation, seuls les citoyens indonésiens peuvent enregistrer des droits de propriété foncière. Lors de l’obtention d’un passeport indonésien, les ressortissants étrangers sont tenus de renoncer à leur nationalité précédente. Cela signifie que la propriété par l’intermédiaire d’un prête-nom constitue fondamentalement une transaction illégale.
Malgré cela, de nombreux investisseurs continuent de recourir à cette méthode d’acquisition immobilière.
Ce type de transaction peut être décomposé en trois grandes étapes principales.
Compte tenu des nombreux risques impliqués, la plupart des investisseurs préfèrent réaliser ce type de transactions avec des personnes proches de leur entourage familial. Enregistrer des droits au nom d’une personne totalement inconnue peut s’avérer extrêmement risqué.
Le prête-nom peut décéder, et les droits fonciers seront alors transmis à des héritiers qui ne seront pas disposés à respecter l’accord initial. Certes, les héritiers recueillent à la fois les droits et les obligations. Toutefois, le recouvrement du montant du prêt auprès du nouveau propriétaire devra passer par la voie judiciaire. Cette procédure engendre non seulement des coûts supplémentaires, mais ralentit aussi considérablement le processus de récupération du capital investi.
Qui plus est, les tribunaux ne constituent pas toujours une solution efficace. D’une part, dans ce type de situation, l’investisseur ne peut pas défendre ses droits de manière autonome ; d’autre part, en cas de litige, le juge peut qualifier la transaction d’accord conclu dans le but de contourner la législation en vigueur. Dans un tel contentieux, le juge pourrait donc être enclin à favoriser le citoyen local au détriment de l’étranger.
L’investisseur doit également réfléchir à la manière dont seront répartis les bénéfices issus de la plus-value foncière. L’investisseur peut exiger du prête-nom le versement de ces sommes dans le cadre de ses droits au titre du contrat de prêt. Dans ce type de situation, il est recommandé de demander sans délai au prête-nom de rédiger un reçu attestant le remboursement des fonds perçus en tant que bénéfice de l’investissement foncier.
Pour protéger vos droits, il est conseillé de faire appel à un avocat maîtrisant parfaitement le Code civil indonésien ainsi que le droit local, notamment la Loi agraire de base. Un tel spécialiste sera non seulement en mesure d’expliquer les principales conditions d’acquisition foncière, mais fournira également la liste des documents nécessaires pour protéger les droits sur le bien immobilier.
Compte tenu des risques élevés liés à l’enregistrement foncier au nom d’un prête-nom, il est conseillé aux investisseurs d’envisager l’acquisition immobilière par le biais d’une PT PMA.
La PT PMA est une entité juridique équivalente à une société à responsabilité limitée dans laquelle, en vertu de la loi indonésienne sur l’investissement, des ressortissants étrangers peuvent être propriétaires.
L’enregistrement d’une PT PMA confère à l’investisseur le droit d’acquérir des terrains et des biens immobiliers au nom de la société sous le titre Hak Guna Bangunan (HGB). Dans ce cas, le droit de propriété est valable pendant 80 ans. De plus, l’investisseur conserve un niveau de contrôle bien plus élevé sur le terrain et le bien immobilier que dans le cadre d’un bail ordinaire ou d’une transaction impliquant un prête-nom.
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