Warga negara asing dapat memiliki jenis properti tertentu di Indonesia, termasuk properti komersial. Sesuai dengan peraturan perundang-undangan negara ini, untuk sebagian besar properti mereka hanya dapat memperoleh perjanjian sewa jangka panjang yang dikenal sebagai Hak Pakai, dengan jangka waktu 20 hingga 40 tahun. Hanya warga negara Indonesia yang dapat mendaftarkan hak kepemilikan atas tanah.
Berikut ini kami akan membahas cara-cara utama untuk melindungi hak investor asing yang memutuskan untuk berinvestasi di properti Indonesia, serta kategori risiko paling signifikan yang memengaruhi hak investasi.
Pembelian properti di Indonesia dapat dilakukan secara langsung maupun jarak jauh. Sebagian besar investor lebih memilih membeli hak sewa. Pertama, dari segi finansial ini merupakan pilihan yang lebih menguntungkan, dan kedua, risikonya lebih rendah.
Sewa jangka panjang Hak Pakai adalah bentuk kepemilikan properti yang paling umum dan aman bagi warga negara asing. Jangka waktu sewa berkisar antara 20 hingga 40 tahun dengan opsi perpanjangan.
Praktik mendaftarkan properti atas nama warga negara Indonesia juga umum dilakukan. Penting untuk dicatat bahwa transaksi jenis ini dapat menimbulkan risiko terkait pengusiran dari properti. Pengusiran dapat dilakukan tidak hanya oleh pemilik nominal (pemilik sebenarnya), tetapi juga oleh otoritas pemerintah daerah mana pun.
Untuk memahami alasannya, perlu merujuk pada Undang-Undang Pokok Agraria. Sesuai dengan Pasal 9 peraturan perundang-undangan ini, hanya warga negara Indonesia yang dapat mendaftarkan hak kepemilikan atas tanah. Saat memperoleh paspor Indonesia, warga negara asing diwajibkan melepaskan kewarganegaraan sebelumnya. Ini berarti bahwa kepemilikan nominee pada dasarnya merupakan transaksi ilegal.
Meskipun demikian, banyak investor masih menggunakan metode pembelian properti ini.
Transaksi jenis ini secara garis besar dapat dibagi menjadi tiga tahap utama.
Mengingat banyaknya risiko yang terlibat, sebagian besar investor lebih memilih melakukan transaksi semacam ini dengan orang-orang yang dekat dengan keluarga mereka. Mendaftarkan hak atas nama orang yang sama sekali tidak dikenal bisa sangat berisiko.
Pemilik nominee dapat meninggal dunia, dan hak atas tanah akan beralih kepada orang yang tidak bersedia memenuhi perjanjian awal. Tentu saja, ahli waris mewarisi hak sekaligus kewajiban. Namun, penagihan jumlah pinjaman dari pemilik baru harus dilakukan melalui pengadilan. Proses hukum tidak hanya menimbulkan biaya tambahan tetapi juga secara signifikan memperlambat proses pengembalian modal investasi.
Lebih dari itu, pengadilan tidak selalu menjadi solusi. Pertama, dalam situasi seperti ini investor tidak dapat melindungi haknya secara mandiri, dan kedua, dalam kasus sengketa, hakim dapat menilai transaksi tersebut sebagai perjanjian yang dibuat untuk menghindari peraturan perundang-undangan yang berlaku. Oleh karena itu, dalam sengketa semacam itu, hakim mungkin lebih berpihak pada warga negara lokal daripada orang asing.
Investor juga perlu mempertimbangkan bagaimana keuntungan dari kenaikan nilai tanah akan dibagikan. Investor dapat menuntut pemilik nominee untuk membayar jumlah tersebut dalam kerangka haknya berdasarkan perjanjian pinjaman. Dalam situasi seperti ini, disarankan untuk segera meminta pemilik nominee menulis tanda terima pengembalian dana yang diperoleh sebagai keuntungan dari investasi tanah.
Untuk melindungi hak Anda, disarankan untuk melibatkan pengacara yang memahami secara mendalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia serta hukum setempat, termasuk Undang-Undang Pokok Agraria. Spesialis tersebut tidak hanya akan menjelaskan persyaratan utama terkait perolehan tanah, tetapi juga akan memberikan daftar dokumen yang diperlukan untuk melindungi hak atas properti.
Mengingat tingginya risiko pendaftaran tanah atas nama pemilik nominee, investor disarankan untuk mempertimbangkan pembelian properti melalui PT PMA.
PT PMA adalah badan hukum setara perseroan terbatas di mana, berdasarkan undang-undang investasi Indonesia, warga negara asing dapat menjadi pemilik.
Mendaftarkan PT PMA memberikan investor hak untuk memperoleh tanah dan properti atas nama perusahaan dengan titel Hak Guna Bangunan (HGB). Dalam hal ini, hak kepemilikan berlaku selama 80 tahun. Selain itu, investor mempertahankan tingkat kontrol yang lebih besar atas tanah dan properti dibandingkan dengan sewa biasa atau transaksi yang melibatkan pemilik nominee.
Villo Studio — studio produksi video di Canggu, Bali. Kami membantu bisnis membuat podcast profesional, video untuk media sosial, foto produk, dan konten kreatif lainnya.
villostudio.com | Canggu, Bali
