Obligations fiscales lors des transactions immobilières en Indonésie : ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou de vendre

L’achat et la vente de biens immobiliers résidentiels et commerciaux sont des transactions intrinsèquement liées au paiement de taxes. Les non-résidents et les investisseurs étrangers peu familiers avec ce processus ont souvent du mal à naviguer dans les complexités de la législation fiscale. C’est pourquoi nous avons préparé ce guide sur le fonctionnement des transactions immobilières en Indonésie, accompagné d’informations complètes sur les taxes associées à l’achat et à la vente de biens immobiliers.

Taxes sur le transfert des droits fonciers et immobiliers en Indonésie et à Bali

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Indonésie, l’acheteur et le vendeur sont tous deux tenus de payer des taxes. Chaque partie à la transaction doit payer un montant spécifique.

Taxe d’acquisition immobilière (payée par l’acheteur)

Tout bien immobilier est soumis à cette taxe : locaux résidentiels ou commerciaux achevés, ainsi que terrains. Le taux actuel en Indonésie est de 5 %, calculé sur la base de la valeur estimée du bien acheté.

Impôt sur le revenu immobilier (payé par le vendeur)

Il s’agit de l’impôt sur les plus-values. Conformément à la loi indonésienne GR 34/2016, le taux d’imposition sur le revenu dépend du type de bien vendu :

• 1 % — pour les appartements simples ou les maisons simples lors du transfert des droits fonciers ou immobiliers ;
• 2,5 % — pour les bâtiments standard, à l’exclusion des maisons simples ou des appartements simples, lors du transfert des droits fonciers ou immobiliers ;
• 0 % — pour les bâtiments gouvernementaux et les bâtiments à usage spécial lors du transfert des droits fonciers ou de développement.

L’impôt sur le revenu en Indonésie est calculé sur la base de la valeur de la transaction ou de la valeur estimée du bien. Il n’est pas recommandé de sous-estimer le prix de la transaction, car la valeur la plus élevée est toujours utilisée à des fins de calcul.

Formes de propriété soumises à la taxe d’acquisition

La taxe d’acquisition immobilière est payable à chaque changement de propriétaire — que ce soit par héritage, vente ou donation. Les formes de propriété suivantes relèvent de cette taxe :

• hak milik ;
• hak milik atas satuan rumah susun ;
• hak guna usaha ;
• hak guna bangunan ;
• hak pakai ;
• hak pengelolaan.

Cette taxe ne s’applique pas aux prolongations de bail à long terme. Cependant, une fois la durée maximale du bail expirée, l’investisseur devra à nouveau payer la taxe d’acquisition. Par exemple, la durée maximale du droit exclusif d’un investisseur étranger à utiliser un terrain détenu sous Hak Milik (spécifiquement Hak Pakai) ne peut pas dépasser 80 ans.

Services notariaux

L’enregistrement d’un contrat de vente et d’achat auprès d’un notaire n’est possible qu’après le paiement de l’impôt sur le revenu. Les services notariaux représentent une dépense importante, partagée entre les parties à la transaction. En règle générale, un notaire facture au moins 1 % du prix de vente du bien pour l’enregistrement.

Autres taxes liées à l’immobilier en Indonésie

La propriété immobilière à Bali est également associée à d’autres taxes. Le montant total des taxes à payer dépend de la manière dont le propriétaire envisage d’utiliser le bien résidentiel ou commercial.

Taxe locative

Les investisseurs qui prévoient de percevoir des revenus locatifs en Indonésie sont tenus de payer une taxe locative. La base imposable est le revenu perçu des loyers. Le taux dépend du statut juridique de l’investisseur :

• les résidents indonésiens paient 10 % des revenus locatifs ;
• les non-résidents paient 20 % de la valeur locative ;
• les personnes morales paient l’impôt sur les sociétés au taux de 22 % au lieu de l’impôt sur le revenu.

Les résidents fiscaux en Indonésie sont des personnes qui résident dans le pays pendant au moins 183 jours par an. Cependant, ce n’est pas la seule condition requise. Pour obtenir le statut de résident fiscal, vous devez acquérir un permis de séjour (KITAS ou KITAP), vous inscrire auprès du bureau des impôts, obtenir un NPWP et déposer vos déclarations fiscales dans les délais.

Taxe foncière et immobilière (Pajak Bumi dan Bangunan)

Il s’agit d’un paiement annuel dont le montant dépend de la valeur du bien :

• pour les biens d’une valeur inférieure à 1 milliard de roupies indonésiennes, un taux de 0,1 % s’applique ;
• pour les biens d’une valeur supérieure — 0,2 %.

Taxe de construction

L’Indonésie dispose également d’une taxe de construction qui doit être payée à l’achèvement des travaux de construction. Le contribuable est la partie qui a réalisé la construction. Si le projet a été financé par un investissement privé, l’obligation de payer cette taxe incombe à l’individu. Le taux de la taxe de construction est de 2 % du budget de construction.

Il est conseillé aux investisseurs qui envisagent d’acheter un bien immobilier à Bali ou dans toute autre ville d’Indonésie de se familiariser à l’avance avec la législation fiscale du pays. Vous pouvez vérifier les taux d’imposition en vigueur auprès des organismes gouvernementaux, mais la meilleure option reste de consulter un avocat qui pourra vous expliquer quelles taxes immobilières doivent être payées lors de l’achat ou de la vente d’un bien spécifique.