Иностранные граждане теперь могут покупать недвижимость на Бали. Если вы заинтересованы в собственном доме на Острове богов, читайте дальше — расскажем, как это сделать и что для этого потребуется!
Бали — остров, известный своей природной красотой и культурой, — всегда привлекал туристов и инвесторов со всего мира. Для иностранных граждан (WNA), желающих иметь собственный дом на Бали, покупка недвижимости может стать правильным выбором.
Однако важно учитывать, что процесс приобретения недвижимости на Бали в качестве иностранца сопряжён с рядом отличий и ограничений по сравнению с гражданами Индонезии. В этом руководстве подробно описаны все шаги и требования для покупки недвижимости на Бали иностранным гражданином, с актуальной информацией из проверенных источников, действующими нормативами и регулирующим законодательством.
Да, иностранные граждане могут владеть недвижимостью на Бали, но с определёнными ограничениями. Иностранцы не могут напрямую владеть землёй на правах Hak Milik (полная частная собственность).
Иностранные граждане могут приобретать недвижимость на правах аренды (HGB) на своё имя. Аренда даёт право пользоваться объектом в течение определённого срока — как правило, 30 лет — с возможностью продления ещё на 20 лет. (Статья 13(1)(c) и Статья 24(2) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)
Иностранные граждане могут приобретать недвижимость, расположенную на земле, находящейся в собственности другого лица, на правах Hak Pakai (право пользования). Это право позволяет пользоваться объектом в течение определённого срока — как правило, 30 лет — с возможностью продления. (Статья 14(1)(c) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)
Иностранные граждане могут приобретать квартиры в кондоминиуме на правах Strata Title. Strata Title предоставляет право собственности на отдельную квартиру в составе многоквартирного комплекса. (Статья 15(1) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)
Паспорт и виза: иностранные граждане должны иметь действующий паспорт и соответствующую визу для проживания в Индонезии.
NPWP (индонезийский ИНН): иностранным гражданам необходимо иметь NPWP для совершения сделок с недвижимостью.
Источник средств: иностранные граждане должны предоставить подтверждение легального источника средств для покупки недвижимости.
Учредительные документы компании (для корпоративных покупателей): при покупке недвижимости от имени компании иностранному гражданину необходимо предоставить учредительный акт (Deed of Establishment) этой компании.
Согласие супруга (для состоящих в браке иностранных граждан): состоящие в браке иностранные граждане должны получить согласие супруга на покупку недвижимости.
Разрешение на долгосрочное пребывание (SKLTP) или постоянное место жительства (ITAP): иностранные граждане, желающие приобрести индивидуальный дом, обязаны иметь SKLTP или ITAP. (Статья 25(1) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)
Требование к минимальной стоимости: иностранные граждане обязаны приобретать недвижимость по минимальной цене, установленной правительством: 5 млрд рупий для индивидуального дома и 2 млрд рупий для квартиры на Бали. (Статья 27(2) и (3) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)
Справка об отсутствии жилья в Индонезии: иностранные граждане, желающие приобрести индивидуальный дом, обязаны предоставить справку об отсутствии у них жилья в Индонезии, выданную посольством или консульством Индонезии в стране их проживания. (Статья 25(2) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)
Подтверждение налогового соответствия: иностранные граждане обязаны предоставить подтверждение налогового соответствия, выданное Главным налоговым управлением (DJP). (Статья 25(3) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)
Соблюдение действующего законодательства: иностранные граждане обязаны соблюдать все действующие в Индонезии законы и нормативные акты, регулирующие владение недвижимостью, включая Закон № 5 от 1960 года об основных принципах аграрного права (UUPA), Закон № 11 от 2020 года о создании рабочих мест (UUCK) и Постановление Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года о порядке осуществления прав управления и прав на землю.
Определите тип недвижимости: выберите тип недвижимости, соответствующий вашим потребностям и бюджету — индивидуальный дом, апартаменты в кондоминиуме или вилла. Учитывайте расположение, площадь, оснащение и стоимость объекта.
Изучите рынок: проведите анализ рынка, чтобы выяснить справедливую цену на недвижимость в интересующем вас районе. Сравните цены из разных источников и учтите факторы, способные повлиять на стоимость объекта.
Подготовьте средства: убедитесь, что у вас достаточно средств для покупки недвижимости, включая первоначальный взнос, налоги, нотариальные расходы и затраты на ремонт (при необходимости).
Получите необходимые разрешения: иностранные граждане, желающие приобрести индивидуальный дом, обязаны иметь разрешение на долгосрочное пребывание (SKLTP) или постоянное место жительства (ITAP). (Статья 25(1) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)
Найдите агента по недвижимости: найдите проверенного и опытного агента по недвижимости, который занимается сделками с участием иностранных граждан. Убедитесь, что у агента есть официальная лицензия и он знаком с нормативами, применимыми к иностранцам.
Подберите объект: агент поможет вам найти объект, соответствующий вашим критериям. Проведите тщательный осмотр заинтересовавшей вас недвижимости, чтобы удостовериться в её хорошем состоянии.
Согласуйте цену: обсудите цену объекта с продавцом через агента. Убедитесь, что получаете справедливую цену, соответствующую рыночным условиям.
Подпишите предварительный договор купли-продажи (PPJB): подготовьте PPJB с продавцом при участии нотариуса. В PPJB должны быть указаны все условия покупки, включая цену, способ оплаты и график передачи объекта.
Внесите первоначальный взнос: уплатите продавцу первоначальный взнос в соответствии с PPJB. Убедитесь, что получили действительный документ, подтверждающий оплату.
Переоформите свидетельство: переоформите свидетельство о собственности на ваше имя через нотариуса. Этот процесс занимает время и сопряжён с расходами.
Уплатите налоги и прочие сборы: уплатите подоходный налог с покупки недвижимости (PPh, статья 26) и прочие сборы — нотариальные услуги и регистрацию земли.
Передача объекта: завершите передачу объекта с продавцом после того, как все платёжные и административные обязательства выполнены. Убедитесь, что получили все необходимые документы, включая ключи от объекта и свидетельство о собственности.
