Перед покупкой недвижимости на Бали иностранцам важно знать это! Правовые нормы, актуальные требования и пошаговый план безопасных инвестиций

Иностранные граждане теперь могут покупать недвижимость на Бали. Если вы заинтересованы в собственном доме на Острове богов, читайте дальше — расскажем, как это сделать и что для этого потребуется!

Бали — остров, известный своей природной красотой и культурой, — всегда привлекал туристов и инвесторов со всего мира. Для иностранных граждан (WNA), желающих иметь собственный дом на Бали, покупка недвижимости может стать правильным выбором.

Однако важно учитывать, что процесс приобретения недвижимости на Бали в качестве иностранца сопряжён с рядом отличий и ограничений по сравнению с гражданами Индонезии. В этом руководстве подробно описаны все шаги и требования для покупки недвижимости на Бали иностранным гражданином, с актуальной информацией из проверенных источников, действующими нормативами и регулирующим законодательством.

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на Бали?

Да, иностранные граждане могут владеть недвижимостью на Бали, но с определёнными ограничениями. Иностранцы не могут напрямую владеть землёй на правах Hak Milik (полная частная собственность).

Варианты владения недвижимостью для иностранцев на Бали

Право аренды (Hak Guna Bangunan — HGB)

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость на правах аренды (HGB) на своё имя. Аренда даёт право пользоваться объектом в течение определённого срока — как правило, 30 лет — с возможностью продления ещё на 20 лет. (Статья 13(1)(c) и Статья 24(2) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)

Право пользования землёй другого собственника (Hak Pakai)

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость, расположенную на земле, находящейся в собственности другого лица, на правах Hak Pakai (право пользования). Это право позволяет пользоваться объектом в течение определённого срока — как правило, 30 лет — с возможностью продления. (Статья 14(1)(c) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)

Кондоминиум (Strata Title)

Иностранные граждане могут приобретать квартиры в кондоминиуме на правах Strata Title. Strata Title предоставляет право собственности на отдельную квартиру в составе многоквартирного комплекса. (Статья 15(1) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)

Требования к покупке недвижимости на Бали для иностранных граждан

Паспорт и виза: иностранные граждане должны иметь действующий паспорт и соответствующую визу для проживания в Индонезии.

NPWP (индонезийский ИНН): иностранным гражданам необходимо иметь NPWP для совершения сделок с недвижимостью.

Источник средств: иностранные граждане должны предоставить подтверждение легального источника средств для покупки недвижимости.

Учредительные документы компании (для корпоративных покупателей): при покупке недвижимости от имени компании иностранному гражданину необходимо предоставить учредительный акт (Deed of Establishment) этой компании.

Согласие супруга (для состоящих в браке иностранных граждан): состоящие в браке иностранные граждане должны получить согласие супруга на покупку недвижимости.

Разрешение на долгосрочное пребывание (SKLTP) или постоянное место жительства (ITAP): иностранные граждане, желающие приобрести индивидуальный дом, обязаны иметь SKLTP или ITAP. (Статья 25(1) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)

Требование к минимальной стоимости: иностранные граждане обязаны приобретать недвижимость по минимальной цене, установленной правительством: 5 млрд рупий для индивидуального дома и 2 млрд рупий для квартиры на Бали. (Статья 27(2) и (3) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)

Справка об отсутствии жилья в Индонезии: иностранные граждане, желающие приобрести индивидуальный дом, обязаны предоставить справку об отсутствии у них жилья в Индонезии, выданную посольством или консульством Индонезии в стране их проживания. (Статья 25(2) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)

Подтверждение налогового соответствия: иностранные граждане обязаны предоставить подтверждение налогового соответствия, выданное Главным налоговым управлением (DJP). (Статья 25(3) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)

Соблюдение действующего законодательства: иностранные граждане обязаны соблюдать все действующие в Индонезии законы и нормативные акты, регулирующие владение недвижимостью, включая Закон № 5 от 1960 года об основных принципах аграрного права (UUPA), Закон № 11 от 2020 года о создании рабочих мест (UUCK) и Постановление Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года о порядке осуществления прав управления и прав на землю.

Шаги покупки недвижимости на Бали для иностранных граждан

Перед покупкой

Определите тип недвижимости: выберите тип недвижимости, соответствующий вашим потребностям и бюджету — индивидуальный дом, апартаменты в кондоминиуме или вилла. Учитывайте расположение, площадь, оснащение и стоимость объекта.

Изучите рынок: проведите анализ рынка, чтобы выяснить справедливую цену на недвижимость в интересующем вас районе. Сравните цены из разных источников и учтите факторы, способные повлиять на стоимость объекта.

Подготовьте средства: убедитесь, что у вас достаточно средств для покупки недвижимости, включая первоначальный взнос, налоги, нотариальные расходы и затраты на ремонт (при необходимости).

Получите необходимые разрешения: иностранные граждане, желающие приобрести индивидуальный дом, обязаны иметь разрешение на долгосрочное пребывание (SKLTP) или постоянное место жительства (ITAP). (Статья 25(1) Постановления Министерства ATR/BPN № 18 от 2021 года)

Процесс покупки

Найдите агента по недвижимости: найдите проверенного и опытного агента по недвижимости, который занимается сделками с участием иностранных граждан. Убедитесь, что у агента есть официальная лицензия и он знаком с нормативами, применимыми к иностранцам.

Подберите объект: агент поможет вам найти объект, соответствующий вашим критериям. Проведите тщательный осмотр заинтересовавшей вас недвижимости, чтобы удостовериться в её хорошем состоянии.

Согласуйте цену: обсудите цену объекта с продавцом через агента. Убедитесь, что получаете справедливую цену, соответствующую рыночным условиям.

Подпишите предварительный договор купли-продажи (PPJB): подготовьте PPJB с продавцом при участии нотариуса. В PPJB должны быть указаны все условия покупки, включая цену, способ оплаты и график передачи объекта.

Внесите первоначальный взнос: уплатите продавцу первоначальный взнос в соответствии с PPJB. Убедитесь, что получили действительный документ, подтверждающий оплату.

Переоформите свидетельство: переоформите свидетельство о собственности на ваше имя через нотариуса. Этот процесс занимает время и сопряжён с расходами.

Уплатите налоги и прочие сборы: уплатите подоходный налог с покупки недвижимости (PPh, статья 26) и прочие сборы — нотариальные услуги и регистрацию земли.

Передача объекта: завершите передачу объекта с продавцом после того, как все платёжные и административные обязательства выполнены. Убедитесь, что получили все необходимые документы, включая ключи от объекта и свидетельство о собственности.