Warga negara asing kini dapat membeli properti di Bali. Jika Anda tertarik untuk memiliki rumah di Pulau Dewata, simak terus untuk mengetahui cara dan persyaratannya!
Bali, pulau yang terkenal dengan keindahan alam dan budayanya, selalu menarik wisatawan dan investor dari seluruh dunia. Bagi warga negara asing (WNA) yang ingin memiliki rumah di Bali, membeli properti bisa menjadi pilihan yang tepat.
Namun, penting untuk dicatat bahwa proses pembelian properti di Bali sebagai warga negara asing melibatkan beberapa perbedaan dan pembatasan dibandingkan dengan warga negara Indonesia. Panduan ini menjelaskan langkah-langkah lengkap dan persyaratan untuk membeli properti di Bali sebagai warga negara asing, yang diperbarui dengan informasi terbaru dari sumber terpercaya, peraturan terkini, dan undang-undang yang berlaku.
Ya, warga negara asing dapat memiliki properti di Bali, namun dengan beberapa batasan. WNA tidak dapat secara langsung memiliki tanah dengan status Hak Milik (hak milik penuh).
Warga negara asing dapat membeli properti berdasarkan hak sewa (HGB) atas nama mereka sendiri. Hak sewa memberikan hak untuk menggunakan properti selama jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun, dengan kemungkinan perpanjangan hingga 20 tahun. (Pasal 13(1)(c) dan Pasal 24(2) Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021)
Warga negara asing dapat membeli properti yang terletak di atas tanah yang dimiliki oleh pihak lain berdasarkan hak milik dengan menggunakan Hak Pakai. Hak ini memberikan kewenangan untuk menggunakan properti tersebut selama jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun, dengan kemungkinan perpanjangan. (Pasal 14 ayat (1) huruf c Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021)
Warga negara asing dapat membeli unit kondominium berdasarkan kepemilikan Hak Milik Bersama. Hak Milik Bersama memberikan hak kepemilikan atas unit individu di dalam kompleks apartemen. (Pasal 15 ayat (1) Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021)
Passport dan Visa: Paspor dan Visa: Warga negara asing harus memiliki paspor yang masih berlaku dan visa yang sesuai untuk tinggal di Indonesia.
NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak): Warga negara asing diwajibkan memiliki NPWP untuk melakukan transaksi properti.
Sumber Dana: Warga negara asing harus memberikan bukti sumber dana yang sah untuk pembelian properti.
Akta Pendirian Perusahaan (untuk Pembeli Korporasi): Jika membeli properti atas nama perusahaan, warga negara asing harus menunjukkan Akta Pendirian Perusahaan.
Persetujuan Pasangan (untuk Warga Negara Asing yang Sudah Menikah): Warga negara asing yang sudah menikah harus mendapatkan persetujuan pasangan mereka untuk membeli properti.
Izin Tinggal Jangka Panjang (SKLTP) atau Izin Tinggal Tetap (ITAP): Warga negara asing yang ingin membeli rumah tapak wajib memiliki SKLTP atau ITAP. (Pasal 25 ayat (1) Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021).
Persyaratan Harga Minimum: Warga negara asing wajib membeli properti dengan harga minimum yang ditetapkan oleh pemerintah: Rp 5 miliar untuk rumah tapak dan Rp 2 miliar untuk unit apartemen di Bali. (Pasal 27 ayat (2) dan (3) Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021)
Surat Keterangan Tidak Memiliki Tempat Tinggal di Indonesia: Warga negara asing yang ingin membeli rumah tapak wajib menyerahkan Surat Keterangan Tidak Memiliki Tempat Tinggal di Indonesia, yang diterbitkan oleh Kedutaan Besar atau Konsulat Republik Indonesia di negara asal mereka. (Pasal 25 ayat (2) Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021).
Pernyataan Kepatuhan Pajak: Warga negara asing wajib menyerahkan Pernyataan Kepatuhan Pajak dari Direktorat Jenderal Pajak (DJP). (Pasal 25 ayat (3) Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021)
Kepatuhan terhadap Peraturan Perundang-undangan yang Berlaku: Warga negara asing wajib mematuhi semua undang-undang dan peraturan yang berlaku di Indonesia terkait kepemilikan properti, termasuk Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Prinsip-Prinsip Dasar Agraria (UUPA), Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Penciptaan Lapangan Kerja (UUCK), dan Peraturan Kementerian ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pelaksanaan Hak Pengelolaan dan Hak atas Tanah.
Tentukan Jenis Properti: Pilih jenis properti yang sesuai dengan kebutuhan dan anggaran Anda, seperti rumah tapak, kondominium, atau vila. Pertimbangkan lokasi, ukuran, fasilitas, dan harga properti tersebut.
Riset Pasar: Lakukan riset pasar untuk mengetahui harga pasar yang wajar untuk properti di wilayah yang Anda minati. Bandingkan harga dari berbagai sumber dan pertimbangkan faktor-faktor yang dapat memengaruhi nilai properti.
Siapkan Dana: Pastikan Anda memiliki dana yang cukup untuk membeli properti, termasuk uang muka, pajak, biaya notaris, dan biaya renovasi (jika diperlukan).
Peroleh Izin yang Diperlukan: Warga negara asing yang ingin membeli rumah tapak harus memiliki Izin Tinggal Jangka Panjang (SKLTP) atau Izin Tinggal Tetap (ITAP). (Pasal 25 ayat (1) Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021)
Proses Pembelian
Cari Agen Properti: Temukan agen properti yang terpercaya dan berpengalaman yang menangani transaksi yang melibatkan warga negara asing. Pastikan agen tersebut memiliki lisensi resmi dan memahami peraturan yang berlaku bagi warga negara asing.
Cari Properti: Agen properti akan membantu Anda mencari properti yang sesuai dengan kriteria Anda. Lakukan inspeksi menyeluruh terhadap properti yang Anda minati untuk memastikan kondisinya baik.
Negosiasi Harga: Negosiasikan harga properti dengan penjual melalui agen properti. Pastikan Anda mendapatkan harga yang wajar sesuai dengan kondisi pasar.
Menandatangani Perjanjian Jual Beli (PPJB): Buatlah PPJB bersama penjual, dengan bantuan notaris. PPJB harus memuat seluruh syarat dan ketentuan pembelian, termasuk harga, metode pembayaran, dan jadwal serah terima.
Bayar Uang Muka: Bayar uang muka kepada penjual sesuai kesepakatan dalam PPJB. Pastikan Anda mendapatkan bukti pembayaran yang sah.
Pengalihan Sertifikat: Alihkan sertifikat properti atas nama Anda melalui notaris. Proses ini memakan waktu dan menimbulkan biaya.
Bayar Pajak dan Biaya Lainnya: Bayar pajak penghasilan atas pembelian properti (PPh Pasal 26) dan biaya lainnya, seperti biaya notaris dan biaya pendaftaran tanah.
Serah Terima Properti: Selesaikan serah terima properti dengan penjual setelah semua kewajiban pembayaran dan administratif telah dipenuhi. Pastikan Anda menerima semua dokumen yang diperlukan, seperti kunci properti dan sertifikat.
