Kewajiban Pajak dalam Transaksi Properti di Indonesia: Apa yang Perlu Diketahui Sebelum Membeli atau Menjual

Pembelian dan penjualan properti residensial maupun komersial adalah transaksi yang tidak terlepas dari kewajiban pembayaran pajak. Bagi warga negara asing dan investor yang belum pernah menghadapi prosedur ini, memahami seluk-beluk peraturan perpajakan bisa menjadi hal yang rumit. Oleh karena itu, kami menyusun panduan tentang bagaimana proses transaksi properti di Indonesia berlangsung, serta memberikan informasi lengkap mengenai pajak yang terkait dengan jual beli properti.

Pajak yang Dikenakan pada Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan di Indonesia dan Bali

Saat membeli properti di Indonesia, baik pembeli maupun penjual wajib membayar pajak. Masing-masing pihak dalam transaksi harus membayar jumlah tertentu.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (Dibayar oleh Pembeli)

Objek pajak ini mencakup semua jenis properti: hunian atau komersial yang sudah jadi, maupun kavling tanah. Saat ini tarif yang berlaku di Indonesia adalah 5%, yang dihitung berdasarkan nilai jual objek pajak (NJOP) dari properti yang dibeli.

Pajak Penghasilan atas Properti (Dibayar oleh Penjual)

Dalam hal ini yang dimaksud adalah pajak atas keuntungan modal. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Indonesia No. 34/2016, tarif pajak penghasilan tergantung pada jenis properti yang dijual:

• 1% — untuk rumah susun sederhana atau rumah sederhana pada saat pengalihan hak atas tanah atau hak mendirikan bangunan;
• 2,5% — untuk bangunan umum, kecuali rumah sederhana atau rumah susun sederhana, pada saat pengalihan hak atas tanah atau hak mendirikan bangunan;
• 0% — untuk bangunan pemerintah dan bangunan khusus pada saat pengalihan hak atas tanah atau hak mendirikan bangunan.

Pajak penghasilan di Indonesia dihitung berdasarkan nilai transaksi atau nilai jual objek pajak. Tidak disarankan untuk menurunkan harga transaksi, karena nilai yang lebih tinggi selalu digunakan sebagai dasar perhitungan.

Bentuk Kepemilikan yang Dikenakan Bea Perolehan

Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dibayarkan setiap kali terjadi peralihan kepemilikan — baik melalui warisan, jual beli, maupun hibah. Bentuk-bentuk kepemilikan berikut termasuk dalam cakupan pajak ini:

• hak milik;
• hak milik atas satuan rumah susun;
• hak guna usaha;
• hak guna bangunan;
• hak pakai;
• hak pengelolaan.

Pajak ini tidak berlaku untuk perpanjangan sewa jangka panjang. Namun, setelah masa sewa maksimum berakhir, investor harus membayar kembali bea perolehan. Sebagai contoh, jangka waktu maksimum hak eksklusif investor asing untuk menggunakan tanah yang berada di bawah Hak Milik (yaitu Hak Pakai) tidak boleh melebihi 80 tahun.

Jasa Notaris

Pendaftaran akta jual beli di hadapan notaris hanya dapat dilakukan setelah pajak penghasilan dibayarkan. Jasa notaris merupakan pos pengeluaran yang cukup besar dan biasanya dibagi antara para pihak dalam transaksi. Umumnya, notaris mengenakan biaya minimal 1% dari harga jual properti untuk pendaftaran transaksi.

Pajak Lain yang Terkait dengan Properti di Indonesia

Kepemilikan properti di Bali juga terkait dengan pajak-pajak lainnya. Jumlah total pajak yang harus dibayarkan tergantung pada bagaimana pemilik berencana menggunakan properti hunian atau komersial tersebut.

Pajak Sewa

Investor yang berencana memperoleh penghasilan dari properti di Indonesia wajib membayar pajak sewa. Dasar pengenaan pajak adalah penghasilan yang diperoleh dari sewa. Tarifnya tergantung pada status hukum investor:

• penduduk Indonesia membayar 10% dari penghasilan sewa;
• bukan penduduk membayar 20% dari nilai sewa;
• badan hukum membayar pajak korporasi sebesar 22%, bukan pajak penghasilan.

Wajib pajak dalam negeri di Indonesia adalah individu yang tinggal di negara tersebut selama minimal 183 hari dalam setahun. Namun, ini bukan satu-satunya persyaratan. Untuk mendapatkan status wajib pajak dalam negeri, Anda harus memperoleh izin tinggal (KITAS atau KITAP), mendaftar di kantor pajak, mendapatkan NPWP, dan menyampaikan surat pemberitahuan pajak tepat waktu.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Ini adalah pembayaran tahunan yang besarnya tergantung pada nilai properti:

• untuk properti dengan nilai kurang dari 1 miliar rupiah Indonesia, tarif yang berlaku adalah 0,1%;
• untuk properti dengan nilai lebih tinggi — 0,2%.

Pajak Konstruksi

Di Indonesia juga terdapat pajak konstruksi yang harus dibayarkan setelah pekerjaan konstruksi selesai. Wajib pajak adalah pihak yang melaksanakan konstruksi. Jika proyek didanai oleh investasi swasta, kewajiban membayar pajak ini jatuh pada perorangan. Tarif pajak konstruksi adalah 2% dari anggaran konstruksi.

Investor yang berencana membeli properti di Bali atau kota lain di Indonesia disarankan untuk memahami peraturan perpajakan negara ini terlebih dahulu. Anda dapat memverifikasi tarif pajak yang berlaku melalui instansi pemerintah, tetapi pilihan terbaik adalah berkonsultasi dengan pengacara yang dapat menjelaskan pajak properti apa saja yang perlu dibayarkan saat membeli atau menjual properti tertentu.