Решение споров в сфере недвижимости: как обеспечить справедливость и защитить свои права

Иностранный гражданин может быть владельцем определённых видов недвижимости в Индонезии, в том числе коммерческих. В соответствии с законодательными нормами этой страны на подавляющее большинство объектов они могут оформить только договор долгосрочной аренды Hak Pakai сроком действия от 20 до 40 лет. Оформить право собственности на землю могут исключительно граждане Индонезии.

Далее поговорим про основные способы защиты прав иностранных инвесторов, решивших вложить деньги в индонезийскую недвижимость, а также обсудим наиболее значимые категории рисков, затрагивающие инвестиционные права.

Основные формы сделок

Приобретение недвижимости в Индонезии возможно как в очном, так и в дистанционном формате. Подавляющее большинство инвесторов предпочитает покупать право на аренду. Во-первых, с финансовой точки зрения это более выгодный вариант, а во-вторых, он является менее рискованным.

Аренда (Hak Pakai)

Долгосрочная аренда Hak Pakai является наиболее распространённой и безопасной формой владения недвижимостью для иностранцев. Срок аренды составляет от 20 до 40 лет с возможностью продления.

Оформление на гражданина Индонезии

В Индонезии также распространена практика оформления недвижимости на гражданина страны. Важно учесть, что сделки этой категории могут повлечь за собой риски, связанные с выселением из жилого помещения. При этом выселение может быть инициировано не только номинальным (реальным) собственником жилого помещения, но и любым муниципальным органом.

Для понимания причин необходимо обратиться к нормам Закона об аграрном праве. В соответствии со ст. 9 этого нормативно-правового акта, оформить право собственности на землю могут только граждане Индонезии. При получении индонезийского паспорта иностранец обязан отказаться от предыдущего гражданства. Это говорит о том, что номинальное владение по сути является незаконной сделкой.

Тем не менее многие инвесторы до сих пор используют такой способ покупки недвижимости.

Оформление сделки через номинального собственника

Условно такую сделку можно разделить на три основных этапа.

Этапы оформления

• Заключение договора займа на сумму, равную стоимости приобретаемого земельного участка. В качестве заёмщика выступает будущий номинальный собственник, а в договоре обязательно указывается, что деньги нужны заёмщику для покупки земли.
• Составление доверенности от имени номинального собственника, предоставляющей иностранному инвестору право на использование, продажу и аренду земельного участка без необходимости получения дополнительных разрешений.
• Заключение соглашения, которое предоставляет иностранцу постоянное право занимать и использовать землю.

Риски номинального владения

В связи с наличием большого количества рисков подавляющее большинство инвесторов предпочитает заключать подобные сделки с лицами, которые более-менее вхожи в их семью. Оформление прав на совершенно незнакомого человека может быть достаточно рискованным мероприятием.

Номинальный собственник может умереть, и право на землю перейдёт к лицу, не желающему выполнять условия договорённостей. Разумеется, вместе с правами наследнику переходят и обязанности. Но взыскание суммы займа с нового владельца будет осуществляться в судебном порядке. Обращение в суд влечёт за собой не только дополнительные расходы, но и существенно затягивает процесс возврата инвестиционного капитала.

Более того, обращение в суд не всегда является панацеей. Во-первых, в такой ситуации инвестор не может самостоятельно защитить свои права, а во-вторых, в случае возникновения спорных ситуаций судья может расценить подобную сделку как соглашение, заключённое в обход норм действующего законодательства. Поэтому в таком споре он может склониться к поддержке гражданина страны, а не иностранца.

Распределение прибыли и юридическая защита

Инвесторам также необходимо задуматься о том, в каком порядке будет распределяться прибыль от увеличения стоимости земельного участка. Инвестор может требовать от номинального собственника выплатить сумму в рамках своих прав по договору займа. В таких ситуациях рекомендуется сразу просить номинального собственника написать расписку о возврате денежных средств, полученных в качестве прибыли от инвестирования в земельный участок.

Для защиты прав рекомендуется привлекать к процессу покупки юриста, досконально знающего нормы Гражданского кодекса Индонезии, а также местные законы, в том числе аграрный закон. Такой специалист не только расскажет про основные требования, связанные с приобретением земельного участка, но и предоставит перечень документов, необходимых для защиты прав на недвижимость.

Инвестирование через PT PMA

В связи с высокими рисками оформления земли на номинального собственника инвесторам рекомендуется обратить внимание на покупку недвижимости через PT PMA.

PT PMA — это аналог ООО, в котором, в соответствии с нормами индонезийского закона об инвестициях, иностранный гражданин может быть собственником.

Регистрация PT PMA предоставляет инвесторам право приобретать землю и недвижимость в собственность на имя компании с титулом Hak Guna Bangunan (HGB). В этом случае права на владение действительны в течение 80 лет. Более того, инвестор сохраняет за собой большую степень контроля над землёй и имуществом, чем при обычной аренде или при сделках с участием номинального собственника.