Налоговые обязательства при сделках с недвижимостью в Индонезии: что нужно знать перед покупкой или продажей

Покупка недвижимости и продажа жилых и коммерческих объектов — сделки, неразрывно связанные с уплатой налогов. Нерезидентам и иностранным инвесторам, которые ранее не сталкивались с этой процедурой, сложно разобраться в тонкостях налогового законодательства. Именно поэтому мы решили рассказать о том, как проходит процесс реализации и приобретения недвижимости в Индонезии, а также предоставить максимум информации о налогах, связанных со сделками купли-продажи.

Налоги, взимаемые при передаче прав на землю и строительство в Индонезии и на Бали

При покупке недвижимости в Индонезии налог платит покупатель и продавец. При этом каждая сторона сделки обязана уплатить определённую сумму.

Налог на приобретение недвижимости (уплачивает покупатель)

В качестве объекта налогообложения выступает любой объект недвижимости: готовые жилые или коммерческие помещения, а также земельные участки. На сегодняшний день в Индонезии действует ставка 5%, которая рассчитывается на основе оценочной стоимости приобретаемого объекта.

Подоходный налог на недвижимость (уплачивает продавец)

В данном случае речь идёт о налоге на прирост капитала. В соответствии с Законом Индонезии GR 34/2016, размер подоходного налога зависит от того, какой объект недвижимости выставлен на продажу:

• 1% — для простых квартир или простых домов при передаче прав на землю или на строительство;
• 2,5% — для обычных зданий, за исключением простых домов или простых квартир, при передаче земли или прав на строительство;
• 0% — для государственных зданий и зданий специального назначения при передаче земли или прав на застройку.

Подоходный налог в Индонезии рассчитывается на основании стоимости сделки или оценочной стоимости объекта недвижимости. Занижать цену сделки не рекомендуется: в любом случае в расчёт берётся более высокий показатель стоимости.

Формы владения, облагаемые налогом на приобретение

Налог на приобретение недвижимости уплачивается при переходе объекта из рук в руки (при получении наследства, а также при совершении сделок купли-продажи и дарения). Под действие этого налога попадают следующие формы владения:

• hak milik;
• hak milik atas satuan rumah susun;
• hak guna usaha;
• hak guna bangunan;
• hak pakai;
• hak pengelolaan.

Данный вид налога не применяется для продления долгосрочной аренды. Однако по истечении максимального арендного срока инвестору придётся снова платить налог на покупку. Например, срок действия исключительного права иностранного инвестора на использование земли, находящейся под действием Hak Milik (речь идёт о Hak Pakai), не может превышать 80 лет.

Услуги нотариуса

Регистрация договора купли-продажи у нотариуса возможна исключительно после оплаты подоходного налога. Услуги нотариуса — достаточно весомая статья расходов, которая распределяется между участниками сделки. Обычно за регистрацию сделки нотариус берёт не менее 1% стоимости продаваемого объекта.

Другие налоги, связанные с недвижимостью в Индонезии

Право собственности на недвижимость на Бали неразрывно связано и с другими налогами. Итоговая сумма уплачиваемых налогов зависит от того, как именно собственник планирует использовать жилое или коммерческое помещение.

Налог на аренду

Инвесторы, планирующие зарабатывать на недвижимости в Индонезии, обязаны платить налог на аренду. В качестве налоговой базы используется доход, полученный от аренды. Ставка зависит от правового статуса инвестора:

• резиденты Индонезии платят 10% от арендного дохода;
• нерезиденты — 20% от стоимости аренды;
• юридические лица платят не подоходный, а корпоративный налог по ставке 22%.

Налоговыми резидентами в Индонезии признаются лица, проживающие на территории страны не менее 183 дней в году. Однако это не единственное требование. Для получения статуса налогового резидента необходимо получить вид на жительство (KITAS или KITAP), зарегистрироваться в налоговой, получить NPWP и своевременно подавать налоговую декларацию.

Налог на землю и строительство (Pajak Bumi dan Bangunan)

Это ежегодный платёж, размер которого зависит от стоимости объекта:

• для недвижимости стоимостью менее 1 млрд индонезийских рупий применяется ставка 0,1%;
• для недвижимости с более высокой стоимостью — 0,2%.

Налог на строительство

В Индонезии существует налог на строительство, который необходимо уплачивать после завершения строительных работ. Плательщиком налога является лицо, которое занималось строительством. Если проект возводился за счёт частных инвестиций, обязанность по уплате ложится на физическое лицо. Ставка строительного налога составляет 2% от бюджета строительства.

Инвесторам, которые планируют приобрести недвижимость на Бали или в любом другом городе Индонезии, рекомендуется заранее ознакомиться с нормами налогового законодательства этой страны. Уточнить размер действующих ставок можно в государственных органах, но наиболее оптимальным вариантом станет обращение к юристу, который расскажет о том, какие налоги на недвижимость нужно заплатить при покупке или продаже конкретного объекта.